不動産投資で最も怖いのは「空室」です。
毎月のローン返済だけが続き、家賃収入はゼロ。その状況が1ヶ月、2ヶ月と続くと、精神的にも家計的にも相当なダメージになります。
でも、空室リスクを下げるための対策は、物件を買った後ではなく、買う前に始まっています。
私がこれまで3軒の物件を購入してきた経験から、「入居者が見つからない」を防ぐために実践してきた3つのアプローチをお伝えします。
アプローチ①：発想を逆転する——「物件を買ってから借り手を探す」のは順番が逆
不動産投資を始めて間もない頃、私はYouTubeである動画に出会いました。
「起業チャレンジ！覆面ビリオネア」
——億万長者のグレンが素性を隠し、無一文から90日間でビジネスを立ち上げていくドキュメンタリーです。
👉 【Ep1】正体隠して1億円稼げ！無一文からの90日間ビジネスサバイバル｜起業チャレンジ！覆面ビリオネア
その中でグレンが語った言葉が、私の不動産投資の考え方を根本から変えました。
「まず買い手（借り手）を先に探せ」
聞いた瞬間、「そのとおりだ」と思いました。
多くの人は「物件を買う→入居者を探す」という順番で考えます。でも本来の順番は逆です。「このエリアに、どんな借り手がいるか」を先に知ってから、その需要に合う物件を探す。
この発想の転換が、空室リスクを大きく下げる出発点になります。
アプローチ②：購入前に仲介会社へ「需要の聞き取り調査」に行く
借り手のニーズを知るために、私がやったことはシンプルです。
物件を探す前に、そのエリアの賃貸仲介会社（いい部屋ネットなど）に直接訪問して、需要を聞き取る。
聞いた内容はこんなことです。
- このエリアで借りている人はどんな層が多いですか？（ファミリー・単身・高齢者など）
- 間取りはどのようなものが、一番、喜ばれますか？
- 借り手が物件を選ぶときに一番気にしていることは何ですか？
- ペット可の物件は需要がありますか？
私が物件を持っているエリアで分かったことは、大きく2つでした。
「駐車スペースが2台あること」と「ペット可であること」が、このエリアでは大きなアドバンテージになる——。
これを知ってから、私はその条件を満たす物件を優先して探しました。
2軒目に購入した物件は、まさに借りる際に気にしている（駐車スペース2台分がおける）という条件に合うものでした。
賃貸に出してから2週間も経たないうちに借り手がつきました。
需要を先に知っていたことが、スピードの差になりました。
仲介会社への聞き取りは、費用もかかりません。物件を探し始める前に、まずそのエリアの賃貸仲介会社に足を運んでみてください。
「このエリアで、どんな物件の需要が高いですか？」
と率直に聞くだけでいい。多くの担当者は丁寧に教えてくれます。
アプローチ③：募集をお願いする仲介会社の選び方
物件を購入したあと、入居者の募集をどこに依頼するかも重要です。
私の基本的な考え方は、まず物件に近い仲介会社にお願いすることです。
理由はシンプルです。同じスペックの物件が2つあったとして、案内しやすいのは近い方です。
遠い物件をわざわざ紹介して、気に入ってもらえなかった場合、仲介担当者にとっても借り手にとっても無駄足になります。近い物件ほど積極的に紹介してもらいやすいのです。
ただし、「近い」だけで選ぶのも危険です。
私自身、大学進学や就職のタイミングで賃貸を何度か借りた経験があります。そのとき感じたのは、紹介してくれる担当者の熱量や人柄が、借りるかどうかの判断に少なからず影響するということです。
「この人に紹介してもらいたくないな」
と思う担当者に当たったことも正直あります。そういう担当者に自分の物件を任せても、いい紹介はしてもらえません。
だから私は、募集をお願いしに行ったときに、担当者が信頼できそうかどうかも必ず確認します。「近さ」を最優先にしながら、「担当者の人柄」も合わせて見る。この2つが揃った仲介会社に依頼することが、入居者が早く決まる近道だと感じています。
最強の方法——「借り手がいる物件」を最初から買う
ここまで「物件を買う前にやること」をお伝えしてきましたが、実は空室リスクをゼロにする最強の方法があります。
借り手がすでにいる物件を買う——これに尽きます。
具体的には次の2種類の物件です。
- リースバック物件：売主が売却後もそのまま借り手として住み続ける物件。買った瞬間から家賃収入が入る
- オーナーチェンジ物件：すでに入居者がいる状態でオーナーだけが変わる物件。引き渡し日から家賃収入が発生する
私の1軒目はリースバック物件でした。3軒目はオーナーチェンジ物件です。どちらも購入した日から家賃が入り、空室期間はゼロでした。
もちろん、前の記事でお伝えした物件選定の基準（利回り・立地・水回りの状態など）をクリアしていることが前提です。条件を満たしているなら、リースバックやオーナーチェンジ物件は積極的に検討する価値があります。
まとめ：「空室ゼロ」は偶然ではなく、準備の結果
入居者が見つからない原因の多くは、物件を買う前の準備不足にあります。逆に言えば、買う前にやることをきちんとやっておけば、空室リスクは大きく下げられます。
- 発想を逆転する——「借り手を先に探してから物件を買う」
- 購入前に仲介会社へ聞き取り調査——エリアの需要（駐車場・ペット可など）を把握してから物件を探す
- 可能なら借り手がいる物件を選ぶ——リースバック・オーナーチェンジなら空室期間ゼロ
物件を買った後に「どうしよう」と慌てるのではなく、買う前から「この物件なら借り手がつく」と確信できる状態で購入する。その準備が、長期的に安定した不動産投資につながります。
この記事を読んだあなたへ：次の一歩
- 気になるエリアがあれば、そのエリアの賃貸仲介会社に1件だけ足を運んでみる（「需要が高い物件の条件を教えてください」と聞くだけでOK）
- 「オーナーチェンジ」物件を検索してみる
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