「マンションを買えば節税になる」って営業電話が来たけど、本当なのかな？
節税になるのは本当。でも、その言葉の裏には大きな落とし穴があるんだ。
職場にかかってくる不動産投資の営業電話で、必ずと言っていいほど出てくる「節税」というキーワード。
これは嘘なのか、本当なのか。
先に結論を言うと —— 嘘ではないが、本質をごまかしています。
私は戸建て賃貸を3軒所有し、不動産投資を始めて5年になります。
確定申告も毎年行ってきました。
今回は、実際にやってきたからこそわかった「不動産投資の節税の本当のところ」をお伝えします。
- 不動産投資の「節税」の仕組みと、営業トークのどこが嘘なのか
- 節税よりも大切な「黒字物件を買う」という考え方
不動産投資が「節税になる」仕組み
まず、なぜ不動産投資が節税になると言われるのか。仕組みを簡単に説明します。
ポイントは「減価償却費」です。
建物の購入費用は、買った年に一括で経費にするのではなく、数年〜数十年に分けて少しずつ経費にしていきます。これが減価償却費です。
実際にお金が出ていくわけではないのに、帳簿の上では毎年経費として計上できる。
この減価償却費によって不動産所得が赤字になると、給与所得と相殺（損益通算）できます。
つまり、給与所得が500万円でも、減価償却費が１００万円あると相殺され、給与所得は400万円になり、その400万円に対して税金が課せられる。
その結果、所得税や住民税が少し安くなる——これが「不動産投資で節税」の正体です。
仕組み自体は本当です。
実際、私も不動産所得は赤字で申告しており、所得税が少し戻ってきています。
でも、ここに大きな落とし穴があります。
私の手元には現金が貯まっている——「いい赤字」と「悪い赤字」
私の不動産所得は、帳簿上は赤字です。
でも、手元の現金はしっかり貯まっていっています。
矛盾しているように聞こえますよね。
これは、赤字の原因が減価償却費（実際にはお金が出ていかない経費）だからです。
家賃収入からローン返済や実際の経費を引いても、毎月キャッシュはプラス。
それでも帳簿上は減価償却費で赤字になる。
これが「いい赤字」です。
一方、営業電話で売られるワンルームマンションはどうでしょうか。
物件価格が割高で、家賃収入よりローン返済や管理費の方が大きい。
つまり、毎月実際にお金が出ていく赤字です。
これが「悪い赤字」です。
同じ「赤字で節税」でも、中身はまったく違います。
毎月お金が出ていく物件は、投資ではなく負の遺産です。
営業トークの嘘はここにある
「節税になります」という営業トークの何が問題なのか。
整理すると、3つあります。
① 節税効果は一時的
減価償却には期限があります。
償却が終われば、帳簿上の赤字は作れなくなり、節税効果は消えます。
② 残るのは「稼ぐ力のない物件」とローン
節税効果が切れたあとに残るのは何か。
家賃収入よりも支出が大きい物件と、まだまだ残っているローンです。
節税で得した金額より、物件の持ち出しで失う金額の方が大きくなる
——これでは本末転倒です。
③ 結局は「減価償却を使っているだけ」
私が5年間やってきて感じる、いちばん大きなギャップがこれです。
営業トークの「節税になる」は、よく聞くと減価償却費を使っているだけなんです。
それは、その物件自体に稼ぐ力がないということ。
稼ぐ力のある物件なら、節税をアピールする必要はありません。
「儲かります」と言えばいいのですから。
「節税になります」を前面に出してくる時点で、その物件は収益では勝負できないと言っているようなものです。
1軒だけでは大した節税にならないという現実
もうひとつ、実体験からお伝えしたいことがあります。
節税効果が大きく出るのは、物件を購入した年です。
登記費用や不動産取得税などの諸経費、そして減価償却費。
購入のタイミングはこれらが重なるので、不動産所得が大きな赤字になります。
私は1〜2年の間隔で物件を買い進めてきたので、毎年のように購入時の経費や減価償却費が重なり、赤字が続いています。
だから節税効果も続いている——それだけのことです。
私も、この現実とは向き合わないといけない人物の１人なのです。
だから、1軒買って終わりなら、節税効果はすぐに薄れます。
特に自主管理をしていると、購入後にかかる経費は意外と少ないんです。
管理会社への手数料もなく、トラブルがなければ大きな出費もない。
経費にできるものがそもそもない。
「マンションを1部屋買えばずっと節税できる」というイメージは、現実とはかけ離れています。
まとめ：節税は「目的」ではなく「おまけ」
今回の内容をまとめます。
✔ 「節税になります」
- なるのは一時的。減価償却を使っているだけ
✔ 「赤字でも大丈夫」
- お金が実際に出ていく赤字は、ただの負の遺産
✔ 「1部屋から始められます」
- 1軒だけでは節税効果はすぐに薄れる
大切なのは、これです。
基本は、黒字になる物件を買うこと。
稼ぐ力のある物件を買えば、手元に現金が貯まりながら、
減価償却による節税は「おまけ」としてついてきます。
節税を目的に物件を買うのではなく、収益を目的に物件を買う。
順番を間違えなければ、「節税の嘘」に騙されることはありません。
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