「不動産投資に興味はあるけど、何に気をつければいいかわからない」
そう感じている方、多いと思います。
私も最初はそうでした。
今回は、戸建て賃貸3軒を自主管理している教員の私が、実際にやってみてわかった注意点を7つお伝えします。
一般的な解説サイトに書いてあることではなく、自分が経験してはじめて気づいたことを中心にまとめました。
- 不動産投資の初心者の人が購入前に知っておくべき注意点
不動産投資の注意点① 利回りの「見た目」に騙されない
物件を探し始めると、「利回り〇〇%」という数字がたくさん目に入ってきます。
でも、この数字をそのまま信じると痛い目を見ます。
物件情報に載っている利回りの多くは「表面利回り」です。
年間家賃収入を物件価格で割っただけの数字なので、固定資産税・火災保険・修繕費などの経費がまったく含まれていません。
実際に手元に残るお金を知るには、経費を引いた「実質利回り」で見る必要があります。
表面利回りが高く見える物件ほど、実質利回りとの差が大きいケースがあります。
数字だけで飛びつかず、必ず経費込みの収支シミュレーションをしてから判断してください。
不動産投資の注意点② 物件購入前に「需要」を自分で確かめる
「この立地なら入居者が見つかるはず」
この思い込みが、空室リスクを生む原因になります。
不動産会社の言葉を鵜呑みにせず、自分の足で需要を確かめることが大切です。
私が実践しているのは、物件近くの賃貸仲介会社に直接足を運んで「この辺で戸建てを借りたい人はいますか？」と聞くことです。
現場の担当者は、ネットには載っていないリアルな需要を知っています。
また、SUUMOやHOME’Sで周辺の類似物件がどれくらいの期間掲載されているかを確認するのも有効です。
長期間掲載されている物件が多ければ、その地域の需要は弱いと判断できます。
物件を買った後で「入居者が見つからない」と気づいても遅い。
購入前の調査に時間をかけることが、空室リスクを下げる最善の対策です。
不動産投資の注意点③ リフォーム費用は想定より膨らむ
中古戸建てを購入すると、ほぼ必ずリフォームが必要になります。
そして、そのコストは最初の見積もりより膨らむことが多いです。
「壁紙とクリーニングだけで済むはず」と思っていたのに、床を剥がしてみたら下地が傷んでいた——そういうことが起きます。
特に築年数が古い戸建ては、見えない部分に問題を抱えていることがあります。
私が経験から学んだのは、2つのことです。
- やりすぎない —— 収益物件である以上、費用対効果を常に意識する
- 自分でできることは自分でやる —— 掃除や簡単な作業は自分でやってみる
入居者のためにきれいにしたい気持ちはわかります。
でも、やりすぎると収益が出なくなります。
私のリフォーム予算は、予定している家賃収入の半年分までと基準を決めています。それ以上かかるリフォームが必要なら、そもそも購入を見送ります。
不動産投資の注意点④ 最初の賃貸契約が収益を左右する
物件を買った後、最初の賃貸契約をどう結ぶかで、その後の収益が大きく変わります。
私が1軒目で失敗したのが、家賃を相場より少し安く設定してしまったことです。
初めての投資だったので「早く入居者を見つけたい」という気持ちが先走り、じっくり相場を調べる余裕がありませんでした。
その後、5年経って家賃を値上げしようとしたところ——
手続きの手数料だけで家賃1ヶ月分かかり、元を取るまでに20ヶ月かかる計算になりました。
最初の家賃設定を間違えると、あとから修正するコストが大きい。
入居者を急いで見つけたい気持ちはわかります。
でも、最初の契約こそ時間をかけて慎重に設定することをおすすめします。
不動産投資の注意点⑤ 金利上昇は手元キャッシュに直結する
ローンを使って物件を購入している場合、金利の動向には常に注意が必要です。
近年、金利上昇が続いています。
変動金利でローンを組んでいる場合、返済額が増えれば、その分だけ手元に残るキャッシュが減ります。
私自身、入居者に家賃値上げをお願いした理由のひとつが「金利の上昇」でした。
それだけ、金利の変化は大家の収益に直接影響します。
ローンを組む際は、金利が1〜2%上昇した場合でもキャッシュフローが黒字を保てるかどうかを、事前にシミュレーションしておきましょう。
不動産投資の注意点⑥ 職場に電話してくる業者から絶対に買わない
教員や公務員など、収入が安定している職業の方は特に注意してください。
職場に突然「不動産投資のご提案です」という電話がかかってくることがあります。
私の職場にも、こうした営業電話が定期的にかかってきます。
トークの内容は、だいたい決まっています。
- 「節税になります」
- 「老後の年金代わりになります」
- 「新築なので安心です」
- 「管理会社がすべて対応するので手間がかかりません」
聞こえはいいですが、こうした業者が売る物件の多くは都市部の新築ワンルームマンションです。
そしてこれが、不動産投資の失敗例として最も多いパターンのひとつです。
なぜ「負の遺産」になるのか
理由はシンプルです。
価格が割高で、利回りが出ないからです。
新築プレミアムが乗った価格で購入すると、家賃収入に対してローン返済が大きすぎて、毎月の手残りがほぼゼロ——あるいはマイナスになることも珍しくありません。
さらに、築年数が経つにつれて家賃は下落します。
一方でローン残高はなかなか減らない。
売ろうとしても、買った価格より大幅に安い金額でしか売れない。
これが「負の遺産」になる構図です。
「節税になる」という言葉も注意が必要です。
確かに不動産投資には節税効果がありますが、それは収益が出ている前提での話。
毎月持ち出しが発生している物件を節税目的で持ち続けることは、本末転倒です。
職場に電話してくる業者は、あなたの資産形成のことを考えているのではなく、物件を売ることだけを目的にしています。
どんなに言葉巧みに勧めてきても、その電話に応じる必要はありません。
不動産投資の注意点⑦ 焦って買うと後悔する
「今すぐ決めないと他の人に取られる」
「このチャンスを逃したら次はない」
不動産の現場では、こうした言葉でプレッシャーをかけてくることがあります。
私が1軒目を購入したとき、売主の事情により「2週間で決済できますか？」と迫られました。
初めての物件購入で、しかも異例のスピード。正直、冷静ではいられませんでした。
そのときに自分を助けてくれたのが、事前に決めていた「撤退ライン」でした。
「この条件を満たさなければ買わない」という基準を持っていたことで、感情ではなく基準で判断できました。
不動産投資は、一度買ったらすぐには手放せません。
焦って買った物件は、長い時間にわたって収益を圧迫し続けます。
「いい物件は逃げない」という感覚を持ちながら、自分のペースで判断することが大切です。
まとめ：注意点を知った上で、それでも不動産投資は面白い
7つの注意点を読んで、「リスクが多くて大変そう」と感じた方もいるかもしれません。
でも私は、注意点を正しく理解した上で取り組む不動産投資は、サラリーマンが資産を築くうえで非常に有効な手段だと思っています。
大切なのは、知らないまま飛び込まないこと。
そして、職場への営業電話のような「明らかに避けるべきもの」を最初から除外しておくことです。
① 利回りの見た目
→表面利回りではなく実質利回りで判断する
② 需要の確認
→自分の足で現地・仲介会社に確認する
③ リフォーム費用
→想定より膨らむ。予算は余裕を持って確保
④ 最初の契約
→家賃設定を間違えると後から直すコストが大きい
⑤ 金利上昇
→金利が上がっても黒字になるか事前に試算する
⑥ 職場への営業
→どんな理由をつけられても応じない
⑦ 焦って買わない
→撤退ラインを先に決めておく
この記事が、不動産投資を始める方・検討中の方の参考になれば嬉しいです。
コメント