「この物件、どこまでリフォームすればいいんだろう」
初めて物件を購入したとき、多くの人がこの問いに頭を抱えます。私もそうでした。
不動産投資初心者が陥りやすいのが、リフォームの「やりすぎ」です。「入居者のためにきれいにしたい」という気持ちは自然なことですが、それは”住む家”の感覚。不動産投資は”貸す家”という視点で考えなければ、リフォーム費用が利回りをどんどん削っていきます。
私はこれまで３軒の戸建て物件を購入しました。1軒目はリースバックのためリフォームは、全くしませんでした。２件目は、自分でリフォームに挑戦しました。その経験から、リフォームで失敗しないための3つの判断基準が見えてきました。
そもそも「リフォームが少ない物件」を選ぶのが正解
リフォームの話をする前に、まず物件選びの段階で伝えたいことがあります。
リフォームコストを最小化する一番の方法は、最初からリフォームが少ない物件を選ぶことです。
特に注意すべきは水回り（お風呂・キッチン・トイレ）です。水回りのリフォームは費用が大きくなりやすく、素人では手が出しにくい。ユニットバスの交換だけで数十万円かかることもあります。
私が購入した2軒目の物件は、お風呂とキッチンの流し台が最近リフォームされたばかりでした。トイレのウォシュレットは業者にクリーニングしてもらっただけで済みました。
水回りがきれいな物件を選んだことで、大きなリフォーム費用を丸ごと回避できたのです。
物件を内見するときは「どこが痛んでいるか」を必ず確認してください。水回りの状態次第で、リフォーム費用の総額が大きく変わります。
まずは「自分でやってみよう」と思えることからチャレンジする
２軒目の物件も初めは業者に丸投げすることもできましたが、今後の不動産投資においてよい経験になると、私はあえて自分でやってみることにしました。フローリング、ドア、柱の汚れ、物件全体のクリーニング——できることは全部自分でやりました。
フローリングには「ナオスシート」というシート状の床材を使いました。既存のフローリングの上から貼るだけで、見た目が大きく変わります。「シートだからすぐ傷む」と思っていたのですが、2年半後に退去があって確認したところ、まだきれいな状態でした。素人でも施工できて、耐久性も十分。コストパフォーマンスに優れた選択だったと感じています。
掃除についても、今はYouTubeで掃除のプロが様々な汚れの落とし方を詳しく教えてくれる時代です。必要な洗剤を調べて揃えれば、業者に頼まなくても十分きれいにできます。
ただし、一つ大事なことを伝えます。
自分でリフォームするのは、「やってみたい」と思える人だけでいい。
私は物件をきれいにするのが好きなので、洗剤を調べたり掃除の方法を考えたりすること自体が苦になりませんでした。
でも、それが苦に感じる人が無理をしてもうまくいきません。「どうしても苦に感じる」なら、迷わず人に任せてください。
スポットで家事・清掃を依頼できる「暮らしのマーケット」のようなサービスを使えば、必要な作業を必要なときだけお願いできます。無理に自分でやろうとして時間と体力を消耗するより、得意な人に任せる方が合理的です。
自分でやってみると、意外な「副産物」が手に入る
２軒目を自分でリフォームしてみて気づいたことがあります。
一つ目は、材料費・作業時間・かかる労力がリアルにわかるようになること。
「これは業者に頼んだほうがいい」「これくらいなら自分でできる」という判断軸が、体験を通じて自然と育ちます。
二つ目は、業者の見積もりが妥当かどうかを判断できるようになること。
自分でやったことがある作業なら、「この金額は高すぎないか」「この工程は本当に必要か」を考えられます。丸投げしているだけでは、この感覚は永遠に身につきません。
仕事終わりや休日を使ってリフォームをして、大変な時もありましたが、この２軒目で得た経験は、お金には変えられない経験になりました。
最初から完璧な投資を目指す必要はありません。「一度やってみる」という姿勢が、長期的には不動産投資家としての判断力を高めてくれます。
業者選びで失敗しないために知っておくべきこと
自分ではできないリフォームを業者に依頼するとき、どうやって業者を選べばいいか。
私は最初、一括見積もりサイトを使いました。複数の業者から見積もりを取れて便利です。
ただ、使っていくうちに気になることが出てきました。
一括見積もりサイトでは、リフォーム会社が仲介料をサイト側に支払う仕組みになっています。その分、工費が割高になっていることが多い。さらに、「実際の費用を少なく申告するよう言ってくる業者」に出会ったこともあります。おそらく仲介料がリフォーム費用に応じて変わるためだと思いますが、こういった業者は信頼しにくいと感じました。
最終的に私が行き着いたのは、父親が長年付き合いのある工務店でした。
知っている人からの紹介は、信頼できる業者に当たりやすく、仲介料が発生しない分トータルの工費も安くなる傾向があります。信頼できる業者は「紹介」から見つけるのが最も確実だと経験上感じています。
すぐに紹介を頼める人がいない場合は、まず一括見積もりサイトで相場を把握し、複数の業者と実際に話してみることから始めるといいでしょう。
「この人なら信頼できる」と思える業者を、時間をかけて見つけていく姿勢が大切です。
まとめ：リフォームの3つの判断基準
2軒の物件でリフォームを経験して、今は次の3つを判断基準にしています。
- 物件選びの段階で「水回りがきれいな物件」を優先する
お風呂・キッチン・トイレは費用が大きい。ここが済んでいる物件を選ぶだけで、リフォームコストを大きく抑えられる。 - まずは「自分でやってみよう」と思えることからチャレンジする
掃除や表面的なリフォームは、意外と自分でできることが多い。やってみることで、材料費・時間・労力の感覚が身につき、業者への依頼判断もうまくなる。ただし、どうしても苦に感じるなら迷わず人に任せる。暮らしのマーケットのようなスポット依頼サービスが便利。 - 業者は一括サイトより、できれば「紹介」で
一括見積もりサイトは相場把握に使えるが、最終的に信頼できる業者は紹介から見つかることが多い。知人・仲介業者・他の大家さんのネットワークを活用しよう。
リフォームに正解はありません。でも、「やりすぎない」「まずやってみる」「信頼できる人と組む」この3つを意識するだけで、初心者がよく陥る失敗の多くは防げます。
この記事を読んだあなたへ：次の一歩
- 気になる物件があれば、内見時に水回りの状態を必ず確認する
- 物件を持っているなら、自分でできそうなことを1つやってみる
例：掃除、簡単な表層のリフォーム（床・ドアの塗装なｄ）
→YouTubeで検索するだけでOK - 業者を探すなら、まず知人・仲介業者に「いい工務店を知りませんか」と聞いてみる
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