物件を買ったあと、「自主管理か委託管理か」で迷う人は多いと思います。
管理会社に任せれば楽そう。でも手数料がかかる。
自分でやれば手残りは増えるけど、本業と両立できるのかー。
そんな悩みを抱えている方に向けて、私の経験を正直にお伝えします。
私は現役の教員をしながら、3軒の戸建て物件をすべて自主管理しています。
5年近く続けてきた経験から感じること、実際に起きたトラブルとその対応について、そして、どんな人が自主管理に向いていて、どんな人は管理会社に任せたらいいかをお話しします。
自主管理で実際にやることは意外と少ない
私の経験上、「自主管理は大変そう」というイメージを持っている人が多いですが、実際にやることを整理してみると、思ったより少ないと感じています。
私が自主管理でやっている作業は、大きく3つのタイミングに分かれます。
入居時
私がお世話になっている家賃保証会社への申請書類を仲介会社に渡すだけです。
あとの手続きはほとんど仲介会社がやってくれます。
入居中
大きな修繕が必要な場合に、業者を手配して対応します。
実は、入居後最初の1ヶ月が山場です。この間に入居者から問い合わせがなければ、退去まで連絡がほとんどないことも珍しくありません。5年近く管理してきて、「大変だ」と感じた瞬間は正直、少ないです。
退去時
退去の立ち会いをして、その後、物件のクリーニングをします。クリーニングは自分でやっています。きれいにするのが好きな性格もあり、あまり苦になりません。
もちろん、ここだけを業者やクリーニングをしている人（暮らしのマーケット）に任せることもできます。
実際に起きたトラブルと、その対応
もちろん、トラブルがまったくなかったわけではありません。
実際にあった出来事を2つ紹介します。
その① 出窓のつなぎ目から水漏れ
入居者から連絡が来たのは、家族とスキー旅行をしている冬休みのことでした。
「出窓のつなぎ目から水がもれている」という電話です。
正直、「えぇー。なんかあったんか！？」とドキッとしました。でも、その場でいつもお世話になっている工務店に電話して、対応をお願いしました。私が現場に行ったのは旅行から帰ってきてからです。
信頼できる業者と普段からつながっておけば、自分がどこにいても電話一本で動いてもらえます。これは自主管理を続けるうえで、大きな安心材料になっています。
その② テレビが映らない
2軒目を購入したばかりのころ、入居者から「テレビが映らない」と連絡がありました。私としては当然つながるものだと思っていたのですが、実際には映らない状態でした。
ところが、入居者の方がすでに業者に連絡して見積もりも取ってくれていました。値段も手頃だったので、そのまま修理をお願いして、費用だけ私が支払う形で解決しました。
「業者を探す手間が省けてラッキー」と思いました。
入居者が話せば分かる人だったこと、そして自分でできることはやってくれる姿勢に助けられた場面でした。
電話が来るたびに一瞬「何かあったか」とドキッとすることはあります。
でも実際に対応してみるとそうでもなかったと感じ、自分で対応した方がいいという気持ちに落ち着きます。
自主管理のコスパ——数字で考えてみる
自主管理と委託管理の違いを、数字で整理してみます。
委託管理手数料
一般的に家賃の5〜10%と言われています。仮に家賃5.5万円の物件であれば、月2,750〜5,500円、年間で3.3万〜6.6万円が手数料として出ていきます。3軒あれば、年間で10万円以上になる計算です。
退去クリーニング費用
業者に依頼すると7〜9万円近くかかります（暮らしのマーケット調べ）。でも自分でやれば、早ければ半日でできます。7万円を払う価値があるかどうかを考えると、自分でやる方を選んでいます。
入居者との関係が、コスト以上の価値を生む
修理の対応などで顔を合わせていると、入居者との関係が自然と築かれていきます。5年近く管理してきて、どの方もいい人ばかりでした。
こまめに対応したり、修理箇所を確認しに行ったりすることで感謝されることも多く、退去の際もきれいにして出てくれる入居者がほとんどでした。顔の見える関係は、コスト以上の価値があります。
私がまだ自主管理を続けているのは、コスト面だけでなく、この関係性も大きな理由の一つです。今は物件を拡大したいフェーズですので、自分という資本を使って現金を貯め、4軒目の購入に向けて動いています。
自主管理に向いている人・委託管理に向いている人
自主管理と委託管理、どちらが正解かは人によって違います。私なりの判断基準をまとめます。
| 自主管理に向いている人 | 委託管理に向いている人 |
|---|---|
| 物件数が少ない（数軒程度） | 10部屋以上管理している |
| 現金を貯めて物件を増やしたい | 手残りが減っても手間を省きたい |
| 掃除・対応が苦にならない | 本業が忙しく対応する時間がない |
| 入居者と直接関わることを楽しめる | 入居者対応を任せたい |
私が委託管理をおすすめするとすれば、10部屋以上管理している人、または手残りが減っても手間を省きたいという人です。自分の時間を買う価値があると判断するなら、委託管理は合理的な選択です。
一方、まだ物件数が少なく、これから拡大していきたい人には自主管理をおすすめします。コストを抑えて現金を貯め、次の物件購入へとつなげていく方が、長期的には資産を増やしやすいと感じています。
まとめ：迷ったら、まず自主管理から始めてみる
自主管理に対して「大変そう」「仕事と両立できない」というイメージを持っている方は多いと思います。でも実際にやってみると、思っていたより作業量は少なく、仕事との両立も十分可能でした。
- やることは思ったより少ない——入居後1ヶ月を乗り越えれば、退去まで大きな動きはほとんどない
- コスト面では自主管理が圧倒的に有利——委託手数料・クリーニング費用を積み上げると、年間の差は大きい
- 入居者との関係が資産になる——顔の見える関係が、長期的な安定した運営につながる
- 物件が増えたら委託管理を検討する——段階的に切り替えるという考え方も十分あり
まずは自主管理から始めてみて、「これは自分には無理だ」と感じたときに委託管理に切り替える——そんな順番でも遅くはないと思います。
この記事を読んだあなたへ：次の一歩
- 気になる管理会社があれば、委託手数料が何%かを確認してみる
- 自主管理をするなら、信頼できる工務店や業者を1社見つけておく（困ったときの最初の電話先になる）
- 退去クリーニングを自分でやるか迷っている方は、暮らしのマーケットで相場を確認してみる
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